Wenn die Dreizimmerwohnung zur Einzimmerwohnung wird

Mieter und Vermieter sind sich einig, der Mietvertrag ist unterzeichnet, der neue Mieter zieht ein. Als der Vermieter ein Jahr später seinem Mieter einen Besuch abstatten möchte, staunt er nicht schlecht. Aus der ehemaligen 90 Quadratmeter großen Wohnung wurde eine großzügige Einzimmerwohnung, der Schlafbereich durch eine spanische Wand abgetrennt.

Der Hausbesitzerverein Haus und Grund mit Hauptsitz in Berlin erlebt es immer wieder, dass sich fassungslose Mitglieder mit solchen Fällen ratsuchend an ihn wenden. Immerhin hat der Mieter im Mietvertrag unterschrieben, dass er die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in unbeschadetem Zustand, so wie er sie übernommen hat, an den Vermieter übergibt. Was bedeutet aber unbeschadet und was darf der Mieter und was nicht?

Unbeschadet heißt baulich unverändert

Eine unbeschadete Übergabe bedeutet, dass der Mieter an der Bausubstanz der Wohnung keinerlei Veränderung ohne Rücksprache mit dem Vermieter vorgenommen hat. Grundsätzlich ist er verpflichtet, sich für alle Modernisierungsmaßnahmen die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dies gilt auch, wenn die Maßnahmen eine Aufwertung der Wohnung bedeuten. Es müssen nicht immer herausgebrochene Wände sein, die als Mietermodernisierung gelten. Die häufigsten Umstände, die eine nicht genehmigte und rückwandlungspflichtige darstellen, sind unter anderem

• Neuer, festverklebter Fußbodenbelag
• Einbau von Schallschutzfenstern
• Neue Fliesen im Sanitärbereich oder der Küche

Nicht genehmigungspflichtig ist dagegen das Aufstellen einer Einbauküche, da diese nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist. Gleiches gilt für das Anbringen einer Markise oder Außenantenne. Gleiches gilt auch für die farbliche Ausgestaltung der Wände, sofern bei Auszug die Wohnung wieder neutral gestrichen ist.

Mietermodernisierung – so geht der Vermieter damit um

Tritt der Mieter mit der Bitte um Genehmigung einer Modernisierungsmaßnahme an den Vermieter heran, hat dieser zwei Möglichkeiten:

• Er lehnt ohne weitere Diskussion ab, oder
• Er stimmt der Maßnahme zu.

Im zweiten Fall bieten sich wieder zwei Optionen:

• Mieter und Vermieter definieren in einer Ergänzung zum Mietvertrag genau, welche Mietermodernisierung durchgeführt wird und wie lange die Umbaumaßnahme dauert. 
• Der Mieter verpflichtet sich, den Umbau bei Auszug wieder rückgängig zu machen.
• Der Vermieter hat das Recht, die Mietkaution um den Betrag zu erhöhen, welcher den Rückbaukosten entspricht.
• Alternativ dazu verzichtet der Vermieter später auf den Rückbau, wenn es für ihn klar ersichtlich ist, dass die Wohnung durch die Mietermodernisierung deutlich an Wert gewinnt. Vor diesem Hintergrund fällt der Baubeschreibung der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der zu verwendenden Materialien eine besondere Bedeutung zu. 

Gibt es Einschränkungen für den Vermieter?

Grundsätzlich darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters keinerlei Mietermodernisierung durchführen. Dem Vermieter sind allerdings hinsichtlich der Verweigerung der Zustimmung Grenzen gesetzt. Dies gilt, wenn der Mieter die Wohnung behinderten- oder seniorengerecht umbauen möchte. Eine Verweigerung ist nur möglich, wenn dieser Umbau den Interessen des Vermieters langfristig zuwiderläuft oder die Bauarbeiten für die übrigen Mitbewohner des Hauses zu einer unzumutbaren Belastung führen. 

Allerdings darf der Vermieter den Einbau eines Treppenliftes verweigern, wenn den anderen Mitbewohnern der Lift die Nutzung der Treppe erschwert.

Für den Vermieter gilt, dass er bei einer nicht genehmigten Mietermodernisierung Anspruch darauf hat, dass der Mieter auf eigene Kosten die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Oder alternativ dafür einen finanziellen Ausgleich bezahlt. Der Anspruch auf den Ausgleich entfällt jedoch, wenn der Vermieter die Umbaumaßnahmen beibehält. 

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