Im Alter entschließen sich viele Menschen dazu, ihr Wohneigentum an die Nachkommen zu übertragen. So soll einerseits die Erbschaftssteuer umgangen, andererseits aber auch Verantwortung abgegeben werden. Um jedoch im Alter nicht bei Null anfangen zu müssen und auch weiterhin von der hart erarbeiteten Immobilie profitieren zu können, sichern sich viele ehemalige Eigentümer durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit ab.
Was bedeutet Wohnrecht auf Lebenszeit?
Beim Wohnrecht handelt es sich um ein im BGB verankertes Recht, dass es Personen ermöglicht, die Immobilie einer anderen Person zu bewohnen – ohne dass die Eigentümer ein Besichtigungsrecht haben. In der Regel wird das Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch verankert. Grundlegend besteht aber auch die Möglichkeit, die Laufzeit des Wohnrechtes zu verkürzen. So kann das Wohnrecht entweder für eine bestimmte Dauer oder auch bis zum Auszug der Bewohner erteilt werden.
Ein lebenslanges Wohnrecht findet auch im Rahmen der Immobilienverrentung Anwendung, zum Beispiel bei der sogenannten Immobilienleibrente. Das Wohnrecht dient vor allem dazu, sich im Alter abzusichern, um weiterhin in der ehemals eigenen Immobilie leben zu können.
Beispiele eines Wohnrechts auf Lebenszeit
Größtenteils findet das Wohnrecht Anwendung, wenn ältere Personen eine Immobilienschenkung zu Lebzeiten vornehmen und ihren Nachkommen Haus oder Wohnung überschreiben. Ebenso ist aber ein Wohnrecht für Lebenspartner denkbar. Mit diesem kann man seine Partnerin oder seinen Partner absichern – auch im Falle des eigenen Todes, denn das Wohnrecht bleibt auch im Erbfall bestehen.
Das Wohnrecht für Mieter kommt ebenso häufig zum Tragen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Mieter höhere Renovierungs- oder Sanierungskosten tragen. Der Gegenwert des Wohnrechtes dient als Kompensierung für den Kapitalwert der Arbeiten.
Ein Wohnrecht muss nicht zwangsläufig auf eine einzige Person beschränkt sein. Auch Personengruppen, beispielsweise Eheleute, können durch ein Wohnrecht begünstigt werden. Man spricht dabei vom gleichrangigen Wohnrecht.
Was ist beim lebenslangen Wohnrecht zu beachten?
Wird ein Wohnrecht für eine Immobilie verankert, ist das ein großer Schritt. Es ist wichtig, sich vorab gut zu informieren, um eine gute Entscheidung treffen zu können.
Vertragliche Vereinbarung oder Grundbucheintragung?
Die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch ist nicht verpflichtend, kann aber sehr sinnvoll sein. Ist es im Grundbuch verankert, ist nämlich die Rechtsposition der Berechtigten besser geschützt – das Wohnrecht ist dadurch unanfechtbar und fest mit der Immobilie verbunden.
Vor allem Dritten gegenüber sind die Berechtigten durch einen Grundbucheintrag besser abgesichert als bei einer rein vertraglichen Regelung. Auch Banken, die Ansprüche auf eine Immobilie erheben, können die vom Wohnrecht betroffenen Räumlichkeiten nicht antasten.
Wohnrecht oder Nießbrauch
Beide Rechte umfassen ein Wohn- und Nutzungsrecht. Doch die Rechte eines Nutznießers sind deutlich umfassender als die des Wohnrechtsinhabers. So kann eine Person mit Wohnrecht zwar selbst weitgehend frei über die betreffende Wohneinheit verfügen, diese jedoch nicht vermieten. Nießbrauchnehmer hingegen gelten als wirtschaftlicher Eigentümer einer Immobilie. Sie dürfen ihre Wohnung also auch gewinnbringend vermieten. Für die ehemaligen Eigentümer bietet das Nießbrauchrecht nach §1030 BGB meist mehr Vorteile als ein bloßes Wohnrecht.
Besteuerung
Lebt ein Inhaber von Wohn- oder Nießbrauchrecht in einer der betreffenden Immobilie, entsteht ihm ein geldwerter Vorteil. Das liegt daran, dass beide Rechte in der Regel ein mietfreies Wohnen beinhalten. Der Betrag, den die Bewohner sich durch die Mietfreiheit sparen, muss als geldwerter Vorteil versteuert werden – Basis dafür bieten beispielsweise Hamburger Mietpreise.
Entschließt sich ein Nutznießer hingegen dazu, seine Wohneinheit zu vermieten, müssen die Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung versteuert werden.
Tipps zum Wohnen im Alter
Personen, die ein Eigenheim besitzen, im Alter jedoch nicht mehr die vollumfängliche Verantwortung dafür tragen möchten, sollten die Immobilie schon zu Lebzeiten überschreiben. Für viele Seniorinnen und Senioren ist das eine große Last, die von ihren Schultern genommen wird.
Damit man jedoch weiterhin kostenfrei im ehemaligen Eigenheim leben kann, sollte notariell ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht festgeschrieben werden. So kann man auch im Streitfall nicht des Hauses verwiesen werden.
Weil durch das Nießbrauchrecht auch Mieteinnahmen durch das Objekt möglich sind, bringt dieses Modell einen entscheidenden Vorteil mit sich: Wird der Umzug in ein Pflegeheim notwendig, kann zumindest ein Teil der Kosten durch die Mieteinnahmen beglichen werden. Dies entlastet wiederum Eltern und Nachkommen.
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