So wird der Bodenrichtwert ermittelt


Der Bodenrichtwert spielt bei der Wertermittlung eines Grundstücks eine wichtige Rolle. Doch was ist der Bodenrichtwert überhaupt, wie wird dieser ermittelt, warum spielt der Bodenrichtwert eine derart wichtige Rolle und worin unterscheiden sich der Bodenrichtwert und der Verkehrswert? Diese Fragen möchten wir Ihnen in dem folgenden Beitrag beantworten, damit Sie wissen, worauf es bei dem Bodenrichtwert ankommt. 

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Bodens bezogen auf die Quadratmeterzahl der Grundstücksfläche an. In einigen Bundesländern wird der Bodenrichtwert in regelmäßigen Abständen veröffentlicht, wofür die Preise von Grundstücksverkäufen innerhalb eines bestimmten Zeitraums als Grundlage dienen. 

Somit stellt der Bodenrichtwert Hamburg ein wichtiges Hilfsmittel bei der Wertermittlung von Immobilien in der Hansestadt dar, vor allem, sofern ein Vergleichswertverfahren nicht möglich ist. Darüber hinaus dient der Bodenrichtwert außerdem auch als Grundlage für die Besteuerung von Grundstücken und Immobilien.

Veröffentlicht wird der Bodenrichtwert in Form von einer Bodenrichtwerttabelle, in denen Straßen, Stadtteile oder Orte mit vergleichbarem Wert in einer bestimmten Bodenrichtwertzone aufgeführt sind.

Bild von Dimitris Vetsikas auf Pixabay
Bild von Dimitris Vetsikas auf Pixabay

Wofür wird eine Bodenrichtwertkarte benötigt?

Um in Erfahrung zu bringen, wie hoch der Bodenrichtwert eines Grundstücks ist, braucht man lediglich einen Blick auf die entsprechende Bodenrichtwertkarte zu werfen. Diese sind über das Internet für jedermann einsehbar und werden in Form digitaler Stadtpläne oder Landkarten dargestellt. Benötigt wird eine Bodenrichtwertkarte zum Beispiel in den folgenden Situationen:

  • Ermittlung des Grundstückswerts
  • Durchführung einer Immobilienbewertung
  • Steuerliche Berechnungen
  • Im Rahmen eines Immobilienkaufs
  • Bei einem Hausverkauf im Anschluss an eine Scheidung, einen Todesfall oder eine Schenkung

Welche Faktoren beeinflussen eine Immobilienbewertung?

Der Bodenrichtwert stellt lediglich die Grundlage für eine anschließende Wertermittlung dar. Denn dieser gibt lediglich den durchschnittlichen Wert der vorangegangener Grundstücksverkäufe an. Im Falle eines bestimmten Grundstücks kann dieser Wert allerdings deutlich von dem Bodenrichtwert abweichen. Aus diesem Grund sollten immer auch andere Faktoren, welche den Wert eines Grundstücks beeinflussen können, geprüft werden, zu unter anderem die folgenden gehören: 

  • Die Bebaubarkeit eines Grundstücks
  • Der Grad der Erschließung eines Grundstücks
  • Die Lage eines Grundstücks im Hinblick auf die dortige Nahversorgung und Infrastruktur
  • Die Beschaffenheit des Bodens  

Wie häufig wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Hierzulande ist der Gutachterausschuss einer Gemeinde für die Ermittlung der Bodenrichtwerte verantwortlich. Dabei handelt es sich um ein unabhängiges Gremium, bestehend aus Immobiliensachverständigen, welches bereits im Jahre 1960 gegründet wurde. 

Im Anschluss an jeden Immobilienverkauf erhalten die Gutachterausschüsse eine Kopie des abgeschlossenen Immobilienkaufvertrags durch einen Notar zugesendet, welcher zu der sogenannten Kaufpreissammlung hinzugefügt wird. Die Kaufpreissammlung stellt die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte in einer Region dar und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise basieren auf dem Durchschnitt der notariell beurkundeten Preise für ein Grundstück oder eine Immobilie. 

In der Regel wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt, was in den Rechtsvorschriften der Bundesländer hierzulande festgeschrieben ist. Anhand der ermittelten Bodenrichtwerte wird im Anschluss daran eine Bodenrichtwertkarte erstellt, welche für sämtliche Kreise, kreisfreien und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden, Ortschaften sowie Ortsteile existiert.

Wodurch unterscheidet sich der Bodenrichtwert von dem Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Wert, den man bei einem Verkauf aktuell für diese erzielen würde. Dafür muss allerdings auch der Käufer dazu bereit sein, den aufgerufenen Preis zu bezahlen, wofür den Bodenrichtwert als Basiswert herangezogen werden kann. Jedoch wird dieser nur alle zwei Jahre ermittelt, weshalb bestimmte Faktoren, die den Wert beeinflussen können, darin nicht berücksichtigt werden. Aus diesem Grund spiegelt der Bodenrichtwert nur selten den tatsächlichen Wert einer Immobilie wider und liegt in der Regel weit darunter.

Im Rahmen einer Immobilienbewertung werden dagegen die Nutzungs-, Wert- und Lageverhältnisse der jeweiligen Grundstücke berücksichtigt und auch der Grad der Erschließung oder die Art der Nutzung spielt eine wichtige Rolle bei einer Wertermittlung.

Sofern sich ein Grundstück erheblich von dem Richtwertgrundstück unterscheidet, dann hat dies auch einen Einfluss auf den Verkehrswert, welcher in diesem Fall entsprechend von dem ermittelten Bodenrichtwert abweichen würde. 

Zur Berechnung derartiger Abweichungen weisen einige Gutachterausschüsse in deren veröffentlichten Marktberichten auf bestimmte Anpassungsfaktoren hin, welche im Fall von abweichenden Werten angewendet werden können. 

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