Bauen in Hamburg – Tipps zur Planung

Wer sich für den Immobilienmarkt in Hamburg interessiert, erkennt nach einem Blick auf grundstueckspreise.com schnell, dass die Preise ziemlich hoch sind. Das gilt längst nicht nur für Bestandsimmobilien, sondern auch für freie Grundstücke. Pro Quadratmeter fallen allein beim Kauf eines Grundstücks mit einer Fläche von bis zu 300 Quadratmetern Kosten von mindestens 330,00 Euro je Quadratmeter an. Noch drastischer wird die Summe, wenn Grundstücke mit einer Gesamtfläche von über 600 Quadratmetern gesucht werden. 702,00 Euro sind hier gängig. Durchschnittlich betragen die Grundstückspreise je Quadratmeter 520,00 Euro. Da ist es verständlich, wenn zumindest beim Bauen selbst gespart werden muss. Worauf sollten Bauherren also achten, damit irgendwo Geld eingespart werden kann? Dieser Artikel geht der Frage auf den Grund.

Auch im Umland von Hamburg gibt es interessante Grundstücke – doch müssen diese zum einen erschließbar und zum anderen auch geeignet sein.

Zuerst muss ein Grundstück her – aber wie?

Wie bei Bestandsimmobilien können angehende Bauherren sowohl Grundstücke über Makler als auch über die gängigen Internetportale und Tageszeitungen finden. Ein Blick in die Zeitung hilft, um zuerst einen Überblick über die freien Flächen zu erhalten. Makler unterstützen bei der Suche. Doch hilft auch das Umhören im Bekanntenkreis. Nicht selten werden Grundstücke in begehrten Großstädten wie Hamburg gar nicht ausgeschrieben, sondern direkt privat verkauft.

Doch nicht jedes Grundstück eignet sich zum Bauen. Die Freifläche kann noch so schön und idyllisch sein, ist sie nicht als Baugrundstück zum Wohnen freigegeben, wird es nichts mit dem gewünschten Haus. Teilweise ist es sinnvoll, nicht allein nach freien Grundstücken zu schauen, sondern sich Flächen mit Baubestand anzusehen. Gerade im ländlichen Umland von Hamburg gibt es ältere Häuser, die zum Abriss freigegeben sind. Wer ein solches Grundstück kauft, muss zwar die Abrisskosten miteinbeziehen, hat aber trotzdem einen Vorteil: Die Grundstücke sind in den meisten Fällen bereits erschlossen, also an die Kanalisation und Versorgung angeschlossen. Vollständige Freistücke müssen nämlich noch an die Kanalisation und Strom- und Gasversorgung angeschlossen werden, was wiederum Kosten verursacht.

Wer ein interessantes Grundstück gefunden hat, kann sich dieses natürlich ansehen. Allerdings gilt hier: Betreten verboten. Ist nicht der Eigentümer oder ein Makler anwesend, dürfen die Flächen nicht betreten werden, sofern sie eine Umzäunung besitzen.

Vor dem Kauf eines geeigneten Stücks sind folgende Schritte notwendig:

Einsicht ins Grundbuch
Prüfung des Grundbucheintrags
Einsicht in die Bauverordnung
Einsicht in den Lageplan

Die Einsicht in das Grundbuch sowie die Prüfung des Eintrags lassen erkennen, ob beispielsweise eine Grundschuld auf dem Grundstück lastet oder es sich um einen Landstrich mit Erbbaugrundrechten handelt. Im letzteren Fall müssen die Bauherren laut bauen.de jährlich einen Betrag an die eigentlichen Besitzer bezahlen und erhalten zwar die Nutzungs- jedoch nicht die Eigentumsrechte. Die Bauverordnung hingegen gibt Auskunft über die Nutzungsmöglichkeiten und Bauvorschriften. In vielen Gebieten werden Häusertypen vorgeschrieben und die Nutzung in bestimmten Bereichen eingeschränkt. Der Lageplan ist besonders praktisch. Hier sind nämlich künftige Bauvorhaben verzeichnet. Wer möchte schon ein aktuell idyllisches Grundstück haben, hinter dem in den nächsten Jahren eine Autobahn oder ein Einkaufszentrum geplant ist?

Die Bauplanung richtig angehen

Bei der Bauplanung kann vieles schiefgehen. Nicht selten stößt der Bauantrag nicht direkt auf offene Ohren oder die Stadt Hamburg bewilligt einige Pläne nicht. Daher geht nicht selten Zeit ins Land, bevor es überhaupt zum ersten Spatenstich kommt. Bauherren sollten einige Monate zusätzlich in die Bauplanung mit einberechnen. Dies bezieht sich natürlich auch auf die Finanzierung. Dauern die Anträge schon lange oder zieht sich der Kauf des Grundstücks hinaus, könnte die Finanzierung auf wackeligen Beinen stehen. Das gilt insbesondere, wenn die Summe erst mit Eintrag ins Grundbuch zur Verfügung gestellt wird.

In die Finanzierung gehören übrigens nicht nur die reinen Kaufkosten für das Grundstück. Auch in Hamburg muss ein Notar die Übergabe begutachten und eine notarielle Urkunde erstellen. Der Notar übernimmt die Eintragung ins Grundbuch – und berechnet natürlich Kosten. Gleichfalls fallen Grunderwerbssteuer und etwaige Maklerkosten an.

Die Kostenplanung stets im Blick

Die Planung eines Hausbaus mit dem Erwerb eines Grundstücks und die Umsetzung überfordern nicht selten Privatpersonen. Welche Punkte müssen alles beachtet werden und wo könnten Hürden warten? Grundsätzlich gilt es, vor der Finanzierung einige Angebote einzuholen und sich einen Kostenüberblick zu verschaffen:

Vermutliche Kosten für das Grundstück
Erschließungskosten
Baukosten
Baunebenkosten
Rücklagen

Die Baufinanzierung deckt schließlich all diese Punkte mit ab. Ganz wichtig ist, die Baunebenkosten mit einzubeziehen. In Hamburg dürfen Bauherren durchaus mit rund 15 Prozent der gesamten Kauf- und Bausumme rechnen. In diesem Betrag sind natürlich auch die Makler-, Notar- und Versicherungskosten enthalten. Da bei den wenigsten Bauvorhaben von Anfang an alles glatt läuft, sollten Rücklagen mit in die Finanzierungssumme aufgenommen werden. Fast jedes Bauprojekt verzögert sich – wer von Beginn an auf jeden Cent achten muss, kann bei einem Monat zusätzlich zu zahlender Miete schon ins Schwimmen geraten. Zudem sollte das monatlich zur Verfügung stehende Geld niemals zu mehr als dreißig Prozent in die Finanzierung fließen. Viele Bauherren rechnen, dass die Miete nach dem Umzug entfällt und somit eine hohe Kreditrate möglich ist. Problematisch wird es, wenn im Neubau Probleme auftreten oder ungeplante Kosten anfallen. Was ist, wenn das Auto repariert werden muss oder ein Gehalt wegfällt? Nicht selten endet der Traum vom Eigenheim genau in diesem Augenblick.

Tipp: Die Finanzierung bestenfalls so berechnen, dass ein Teil der Summe als Rücklage bestehen bleibt. Treten nun tatsächlich Notfälle ein, können die Kreditraten von der Rücklage bezahlt werden.

Ein Hausbau ist eine planerische und finanzielle Herausforderung.

Beim Bauen ist viel zu beachten

Natürlich treffen all diese Punkte nicht allein auf Bauvorhaben und dem Kauf eines Grundstücks in Hamburg zu. Sie gelten deutschlandweit, wobei in zahlreichen Bundesländern die Grundstückskosten deutlich geringer sind und die Finanzierung daher einfacher. Grundsätzlich gilt, dass jedes Bauvorhaben gut durchdacht und durchgerechnet werden muss. Doch gerade beim Kauf von Baugrundstücken ist besondere Vorsicht geboten, damit das Traumhaus nicht zu einem Albtraum wird. Ein Einblick in das Grundbuch, den Lageplan und die Anfrage, ob in der Gegend schon Bauprojekte projektiert sind, sind die wichtigsten Regeln, um dauerhaft glücklich zu werden.

Bildquellen: Abbildung oben, Baum auf Grundstück: © LoggaWiggler (CC0-Lizenz)/ pixabay.com
Abbildung unten, Baustelle: © stux (CC0-Lizenz)/ pixabay.com